Milano, tariffe Airbnb e prezzi al metro quadro: una correlazione che non esiste
Un'analisi su 4.006 strade rivela che il legame apparente tra affitti turistici e valori immobiliari è quasi interamente un effetto della geografia
La correlazione tra tariffe degli affitti brevi e prezzi immobiliari a Milano è 0,95 — un valore che, sulla carta, suggerirebbe un legame quasi perfetto. Ma è un miraggio. Confrontando strade nella stessa zona, quel legame crolla del 75%, riducendosi a un effetto marginale. Non è il mercato turistico a muoversi con quello residenziale: è il centro che costa di più per tutto. L'analisi, condotta su 4.006 strade con dati incrociati da fonti indipendenti, smonta una delle convinzioni più diffuse tra investitori e operatori del mercato milanese.
Il gradiente che spiega (quasi) tutto
L'indagine ha misurato la tariffa media a notte degli affitti brevi e il prezzo al metro quadro su ciascuna delle 4.006 strade di Milano. A livello grezzo, i due segnali si muovono insieme con una forza quasi senza precedenti nel panel di metriche della piattaforma. Il centro ha tariffe alte e prezzi alti; la periferia ha entrambi bassi. La correlazione r=0,95 è il riflesso meccanico di questa mappa.
Cosa succede togliendo l'effetto della posizione?
Il test decisivo è un altro: cosa succede quando si confronta ogni strada con le sue vicine geografiche, rimuovendo l'effetto della posizione? La correlazione scende a 0,24 — un valore che spiega circa il 6% della varianza. In termini operativi: una strada con tariffe degli affitti brevi superiori ai vicini non ha sistematicamente prezzi immobiliari superiori ai vicini. I due mercati, a parità di zona, rispondono a logiche diverse.
Tre profili, un'unica mappa
Le 4.006 strade si distribuiscono in tre gruppi stabili nel tempo, identificati attraverso analisi di clustering sui residui spaziali.
Il primo, che raccoglie 3.018 strade — il 75% della città — rappresenta la norma milanese: tariffa media di 143 euro a notte (appena sotto la mediana cittadina di 154 euro), prezzo di 4.037 euro al metro quadro (sopra la mediana di 3.629 euro). Il posizionamento di queste strade rispetto ai vicini è neutro su entrambi i segnali. È il tessuto ordinario della città, stabile nel 93% dei casi tra un anno e l'altro.
Il secondo gruppo comprende 587 strade che sovraperformano i vicini su entrambi i fronti: 254 euro a notte — il 65% in più della mediana cittadina — e 9.209 euro al metro quadro, circa 2,5 volte la mediana. Via Fatebenefratelli, Corso Italia, Via dell'Annunciata, Via Lanzone: strade centrali iconiche dove sia il mercato turistico sia quello residenziale esprimono valori superiori al contesto immediato. L'80% di queste strade mantiene il profilo nel tempo.
Quali strade sottoperformano nonostante la zona pregiata?
Il terzo gruppo, 401 strade, è il più interessante dal punto di vista analitico. Sono strade in zone pregiate — tariffa di 194 euro a notte, prezzo di 6.977 euro al metro quadro, entrambi sopra il 75esimo percentile cittadino — che però sottoperformano i vicini su entrambi i segnali. Strade secondarie in quartieri di pregio, dove il valore della zona non si riflette pienamente né nelle tariffe turistiche né nei prezzi di acquisto. La stabilità di questo gruppo è bassa (44,6%): molte di queste strade oscillano tra periodi, segnalando un posizionamento relativo volatile.
Due mercati, una sola geografia
Il dato più eloquente arriva dalla distribuzione nei quadranti. Se la relazione tra tariffe e prezzi fosse genuina, la stragrande maggioranza delle strade dovrebbe trovarsi nei quadranti concordanti: tariffa sopra i vicini e prezzo sopra i vicini, oppure entrambi sotto. Invece i quadranti discordanti raccolgono il 42,7% delle strade — quasi la metà.
In particolare, 917 strade presentano una tariffa degli affitti brevi superiore alla norma locale ma un prezzo immobiliare inferiore. Un profilo incompatibile con una relazione genuina tra i due segnali, e perfettamente compatibile con l'idea che domanda turistica e mercato residenziale rispondano a fattori diversi anche all'interno della stessa zona.
Si può usare la tariffa a notte come proxy del valore immobiliare?
No. La distinzione è operativa: chi valuta un'area non può usare la tariffa degli affitti brevi come proxy del valore immobiliare, né il prezzo al metro quadro come indicatore della redditività turistica. I due segnali condividono la mappa, non la logica. Nelle 917 strade dove i due mercati divergono — tariffa alta, prezzo contenuto rispetto ai vicini — il dato suggerisce dinamiche locali da approfondire caso per caso, dove la domanda turistica intercetta caratteristiche (prossimità ad attrazioni, vivibilità percepita, tipologia di alloggio) che il mercato residenziale non premia allo stesso modo.
Metodologia: l'analisi ha incrociato la tariffa media a notte degli affitti brevi (media pesata per tipologia di alloggio, da dati sugli affitti brevi) con il prezzo al metro quadro (modello proprietario multi-fonte: quotazioni istituzionali, transazioni recenti, prezzi di offerta da portali di annunci immobiliari) su 4.006 strade di Milano. Per isolare l'effetto della posizione geografica, ogni strada è stata confrontata con le strade vicine, calcolando i residui spaziali a tre livelli di vicinato. La correlazione grezza (r=0,95) è scesa a r=0,24 dopo questa pulizia, con una riduzione del 75% confermata unanimemente ai tre livelli di vicinato e coerente tra metodi parametrici e non parametrici. La struttura a tre cluster è risultata stabile nel tempo (indice di stabilità 0,80).
Domande Frequenti
Qual è la correlazione reale tra tariffe degli affitti brevi e prezzi immobiliari a Milano?
La correlazione grezza è 0,95, ma è un dato fuorviante. Dopo aver rimosso l'effetto della posizione geografica — confrontando ogni strada con le sue vicine — il valore scende a 0,24, che spiega appena il 6% della varianza. Il legame apparente è quasi interamente un effetto del gradiente centro-periferia: il centro costa di più sia per gli affitti brevi sia per gli immobili, senza che i due mercati si influenzino realmente a vicenda.
Quante strade di Milano hanno tariffe turistiche alte ma prezzi immobiliari bassi?
Su 4.006 strade analizzate, 917 — quasi una su quattro — presentano una tariffa degli affitti brevi superiore alla media locale ma un prezzo immobiliare inferiore ai vicini. Questo profilo discordante dimostra che domanda turistica e mercato residenziale rispondono a logiche differenti anche all'interno della stessa zona di Milano.
Quali sono le strade di Milano dove affitti brevi e prezzi immobiliari sono entrambi superiori ai vicini?
Il gruppo comprende 587 strade, tra cui Via Fatebenefratelli, Corso Italia, Via dell'Annunciata e Via Lanzone. Queste strade centrali hanno una tariffa media di 254 euro a notte e un prezzo di 9.209 euro al metro quadro, sovraperformando i vicini su entrambi i fronti. L'80% di queste strade mantiene il profilo nel tempo.
Esistono strade in zone pregiate che sottoperformano i vicini?
Sì, 401 strade si trovano in zone pregiate — con valori sopra il 75esimo percentile cittadino — ma sottoperformano i vicini sia nelle tariffe turistiche sia nei prezzi immobiliari. Sono tipicamente strade secondarie in quartieri di pregio, con una stabilità di posizionamento bassa (44,6%), il che le rende soggette a oscillazioni tra un periodo e l'altro.